城(chéng)市更新業務現狀及未來(lái)趨勢

1、我國的(de)城(chéng)市更新概念起始20世紀70年代，經曆了(le)大(dà)規模的(de)棚戶區(qū)改造，随著(zhe)棚改業務的(de)大(dà)幅縮減，自2019年以來(lái)，城(chéng)市更新進入了(le)新的(de)發展階段，中央工作會議(yì)中首次重點提出“城(chéng)市更新”這(zhè)一概念，次年住建部發表《實施城(chéng)市更新行動》。2021年3月(yuè)，《中華人(rén)民共和(hé)國國民經濟和(hé)社會發展第十四個(gè)五年規劃和(hé)2035年遠(yuǎn)景目标綱要》中提出：“加快(kuài)推進城(chéng)市更新，改造提升老舊(jiù)小區(qū)、老舊(jiù)廠區(qū)、老舊(jiù)街(jiē)區(qū)和(hé)城(chéng)中村(cūn)等存量片區(qū)功能，推進老舊(jiù)樓宇改造，積極擴建新建停車場(chǎng)、充電樁。”“防止大(dà)拆大(dà)建，鼓勵推動由‘開發方式’向‘經營模式’轉變，以長(cháng)期運營收入平衡改造投入”，城(chéng)市更新的(de)要求和(hé)目标也(yě)更加多(duō)樣化(huà)。2022年，北(běi)京市人(rén)大(dà)常委會拟審議(yì)城(chéng)市更新條例。

基于對(duì)于未來(lái)城(chéng)市建設新的(de)發展需求，随著(zhe)需求導入的(de)逐漸增加，在國家政策的(de)推動促進下(xià)，城(chéng)市更新或将成爲未來(lái)行業新業務發展的(de)重要賽道之一。

建築企業開展城(chéng)市更新業務的(de)關鍵舉措

我國的(de)城(chéng)市更新由一線沿海地區(qū)探索先行，以粵港澳大(dà)灣區(qū)、長(cháng)三角地區(qū)爲主，以深圳、廣州、上海城(chéng)市政策出台爲帶動，深圳、廣州的(de)政策體系已趨于完善，北(běi)京、天津、武漢、無錫、成都等地陸續開啓城(chéng)市更新各項準備工作。

關于城(chéng)市更新的(de)重點業務領域，從《2022年政府工作報告》中對(duì)于城(chéng)市更新領域的(de)工作部署來(lái)看，主要爲以下(xià)五個(gè)方向：一是舊(jiù)改，近三年（2019年-2021年），全國新開工老舊(jiù)小區(qū)近11.5萬個(gè)，“十四五”期間預計還(hái)有約10萬個(gè)老舊(jiù)小區(qū)改造升級計劃；二是市政建設更新改造，包括城(chéng)鎮燃氣設施等更新改造，城(chéng)市海綿系統改造等基礎建設工程；三是曆史文化(huà)區(qū)改造；四是綠(lǜ)色化(huà)、生态化(huà)改造，借助城(chéng)市更新實現雙碳減排的(de)目标；五是數字城(chéng)市、智能城(chéng)市改造，打造智慧社區(qū)，升級數字化(huà)、智能化(huà)城(chéng)市功能。

以留改拆，綜合整治與拆除重建，全面改造和(hé)微改造爲主。更新對(duì)象主要爲老舊(jiù)住宅區(qū)、商業、廠房(fáng)、曆史街(jiē)區(qū)和(hé)曆史建築，主打城(chéng)市功能性和(hé)城(chéng)市風貌的(de)提升。關注動态政策變化(huà)，合理(lǐ)布局區(qū)域拓展，結合自身業務經驗優勢和(hé)城(chéng)市更新業務的(de)重點領域，合理(lǐ)規劃，選擇發展路徑。

2. 助力城(chéng)市更新業務的(de)發展

現階段城(chéng)市更新的(de)業務主要爲房(fáng)建和(hé)基建兩大(dà)類，随著(zhe)棚改退潮及“去地産化(huà)”的(de)政策出台，不再倡導大(dà)拆大(dà)建，存量片區(qū)功能提升與改造成爲新的(de)業務發展趨勢。城(chéng)市更新不再是過去單一的(de)推倒重建的(de)模式，更多(duō)的(de)是城(chéng)市系統的(de)綜合提升與運營，在巨大(dà)市場(chǎng)需求下(xià)，城(chéng)市更新不再是房(fáng)地産開發企業的(de)專屬業務，衆多(duō)微改造和(hé)基建業務，也(yě)将爲建築企業迎來(lái)新的(de)發展機遇。

（1）夯實财務基礎，提升投融資能力

城(chéng)市更新業務普遍以EPC、F+EPC、PPP的(de)模式進行，城(chéng)市更新相比于城(chéng)市建設業務，更加鼓勵社會資本進入，地方政府鼓勵金融支持城(chéng)市更新，諸其中城(chéng)市更新基金或成爲主流，爲解決城(chéng)市更新項目開發周期長(cháng)、解決資金來(lái)源和(hé)重資産模式運行的(de)問題。未來(lái)在政策層面的(de)支持下(xià)，城(chéng)市更新項目獲得(de)資金來(lái)源、加快(kuài)實現資金平衡起到助力，但對(duì)于合作和(hé)承建的(de)企業的(de)财務基礎、資金投入、融資能力依然有較高(gāo)的(de)要求。對(duì)于建築企業未來(lái)發展此類業務，需夯實财務基礎，提升投融資能力，加強承接城(chéng)市更新業務的(de)廣泛度，提升風險承壓能力。

（2）全鏈條專業及管理(lǐ)能力提升，優化(huà)項目管理(lǐ)水(shuǐ)平

除了(le)對(duì)于資金有一定的(de)需求之外，也(yě)同時(shí)具有項目複雜(zá)度高(gāo)且差異性大(dà)、對(duì)方案設計水(shuǐ)平要求高(gāo)、項目周期普遍較長(cháng)且延期風險大(dà)的(de)挑戰。對(duì)于建築施工企業，加強工程總承包能力，全鏈條能力提升，強化(huà)優勢專業，補足弱勢鏈條，優化(huà)城(chéng)市更新項目管理(lǐ)水(shuǐ)平，是應對(duì)城(chéng)市更新業務開拓的(de)重要手段。